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        發表于 2020-06-25 05:33:31 股吧網頁版
        六月 上海樓市悶著熱
        來源:國際金融報 作者:馬子驕

          六月的上海,陰雨綿綿,每場雨過后,氣溫都會升高幾度。

          同樣升溫的還有上海的二手房市場。

          曹曦(化名)是一名海外藥企研究員,去年剛拿到購房資格,本打算今年購置一套兩居室,但近期看了一圈房卻發現,附近一手房太貴超出預算,二手房價格也都在漲,且地鐵房和非地鐵房的價格差距正在拉大?!半m然二手房現在比一手房要便宜一些,但也不知道(一二手房)這個價差會不會很快漲沒了”。

          除了曹曦,還有不少購房者在接受記者采訪時直言,當前不論是上海市中心還是市郊,地段好一些的二手房價格均出現了不同程度的上漲。

          近日,《國際金融報》記者以購房者的身份跟隨中介走訪了上海多區域的二手房,試圖探明上海二手房市場的真實狀況以及這輪漲價背后的原因。

          走訪:二手地鐵房價格普漲

          記者走訪發現,曹曦所稱的二手房價格上漲情況基本屬實,不論是黃浦、普陀還是嘉定,二手地鐵房在疫情過后的3月份開始出現上漲。

          而記者所看的數套房源,價格比疫情前均上漲了3%-5%。如位于黃浦區麗園路上的黃浦新苑小區,今年2月時均價為每平方米84590元,到6月份已漲至89622元。而當記者以看房者的身份去看該小區一套2樓的兩居室時,其實際報價已經超過了10萬元/平方米。

          黃浦區鏈家的楊經理告訴記者,自3月底以來,他所管理的轄區內二手房交易就開始回溫,4、5月份基本上把年初的成交量缺口給補了回來,價格也上漲了3到5個百分點。

          同樣的情況也在普陀和嘉定上演。

          負責普陀區二手房交易的中介孫經理說,“僅4月就簽掉了9套房,基本上可以保證一年內都不用再開單?!睋榻B,普陀區的二手房市場總體呈現出供不應求的狀態,只要價格不要太離譜。而且部分房東議價能力有所提高,“有的甚至漲了10萬到20萬元”。

          他帶記者看了一套位于普陀銅川路品尊國際小區房源,這套房面積和黃浦區的基本一致,但戶型受建筑設計規劃影響存在一些缺陷,不過總價和黃浦區的同類房源相差無幾。

          對此,孫經理解釋稱,今年品尊國際小區附近有“地王”樓盤開盤,這令周邊的樓盤“水漲船高”。再加上疫情過后二手房價格普遍上漲,使得房主的態度從原先的急于出手轉變為觀望?!胺凑繓|不急的,你真要的話可以等等看,說不定過幾個月房價漲不動了,可以跟他多談幾萬塊錢下來?!睂O經理對記者說。

          作為最先感受到房地產漲價的群體,二手房中介的工作強度也隨著成交量的增大而變多。嘉定的中介鄧經理告訴記者,他們一周上六天班,每天都要工作到晚上9點,如果有看房者甚至要加班到更晚?!俺矛F在市場好,多辛苦一些也能多掙一點,畢竟誰也無法預測這股熱潮能持續多久”。

          火熱的市場氛圍還體現在熱鬧的房地產交易中心里。

          6月的一個周末,上海閔行區房地產交易中心人聲鼎沸。一位前來辦理購房手續的購房者吳女士告訴記者,“沒想到周日會有這么多人來辦手續,排了一個多小時的隊都還沒能辦理?!?/p>

          究因:需求釋放推熱市場

          上海樓市的“熱”在數據上已有所體現。

          上海鏈家數據顯示,上海二手房5月份全市共成交二手房2.9萬套,單月成交量創近三年來新高,同比亦止跌回升,增長22%,成交金額916億元,環比增長24%,同比增長28%,套均總價和成交均價分別為321萬元/套和39152元/平,環比分別上漲7%和1%。

          對于當前二手房市場火熱的原因,上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者,上海二手房成交量在新冠疫情影響下,3月份出現了年內低點,隨后迅速反彈,在5月份創下28000多套的新高,這一水平相當于2016年市場過熱時的狀態。這主要是受需求缺口回補以及貸款利率不斷下行的影響。

          中介孫經理也向記者解釋道,在供給端,由于疫情影響,部分房東因為公司資金鏈緊張,開始大量掛牌出售房產變現;而在需求端,部分購房者認為,在經濟形勢不明朗的當下,任何投資都不如多買一套房更能保值增值,“再加上一直都存在的剛需或置換需求,多方面因素疊加使得市場出現供需兩旺的狀況”。

          此外,記者還從中介處了解到,不少房東為了不閑置房產,一邊掛牌出售,一邊出租。在房價上漲的態勢下,有不少房東選擇繼續觀望。有中介對記者說,這種持房待漲的心態或會加劇二手房供不應求的狀態。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,今年公辦學校與民辦學?!肮窠y招”政策某種程度上也使得二手學區房表現更好,另外新房、豪宅市場近期交易火熱,使得市場情緒并沒有那么悲觀,這種情緒傳導至二手房市場,甚至出現了一些炒作現象。

          走勢:后續上漲動力或不足

          不過,在業內人士看來,雖然當前上海二手房市場回溫明顯,但后市上漲動力或不足。

          嚴躍進認為,隨著教育資源在郊區越來越均衡化,一些市區內的“老破小”二手房,性價比將越來越低。雖然目前價格有所上漲,但未來上漲空間比較有限。

          盧文曦也指出,從6月份開始,上海二手房市場有所回調,這主要是因為六七月份一般是二手房交易的淡季,前期沖高的市場行情會自然有所調整。隨著交易量逐漸趨穩,整個二手房市場會逐漸回歸到正常狀態。

          “雖然在央行LPR利率逐漸下行的過程中,居民購房成本逐漸下降,對后市購房需求會有一定的推動作用,預計到9月份市場可能會有二次沖高的現象,但要突破5月份的高點還比較困難,畢竟市場環境與2016年時相比以截然不同?!北R文曦補充道。

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